전세나 월세 보증금을 돌려받은 뒤 집주인이 임차권등기를 말소해 달라고 한다면, 먼저 실제 반환받은 금액과 남은 정산 문제가 없는지 확인해 보세요. 보증금 반환이 먼저이고 임차권등기 말소는 그다음입니다. 보증금을 모두 받지 못한 상태에서 집주인의 말만 믿고 등기부터 말소하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
대법원 2005년 6월 9일 선고 2005다4529 판결도 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계가 아니며, 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다고 판단했습니다.
보증금을 모두 돌려받았고 정산 문제가 해결됐다면, 일반적으로 기존 임차권등기명령을 신청했던 세입자가 법원에 해제 신청을 하는 방식으로 말소를 진행할 수 있습니다. 반대로 집주인이 보증금을 모두 반환했는데 세입자가 협조하지 않는다면 집주인이 법원에 취소 신청을 하는 경로를 검토할 수 있습니다.
다만 돈을 받았다고 해서 임차권등기가 저절로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 입금 확인 → 정산 내용 확인 → 말소 신청 → 등기사항증명서에서 말소 확인까지 이어져야 절차를 마무리할 수 있습니다.
보증금을 전액 받았다면
반환 내역과 별도 청구금액을 정리하고 말소 절차를 진행할 수 있는지 확인합니다.
일부만 받았다면
남은 보증금과 권리보전 상태부터 확인합니다. 말소를 먼저 약속하지 않는 편이 안전합니다.
집주인이 먼저 말소하라고 한다면
보증금 반환과 말소는 동시이행관계가 아니라는 점을 확인하고 지급 순서를 조정합니다.
말소 신청까지 했다면
법원 접수내역에서 끝내지 말고 실제 부동산 등기기록이 변경됐는지 확인합니다.
1. 집주인이 보증금과 동시에 임차권등기를 말소하자고 하면 어떻게 할까요?
집주인이 새 세입자를 구하거나 대출을 진행해야 한다며 임차권등기를 먼저 말소해 달라고 요청할 수 있습니다. 이때 가장 중요한 것은 상대방의 사정보다 현재 보증금 반환이 실제로 완료됐는지입니다.
a. 보증금을 받기 전이라면 말소부터 진행할 필요는 없습니다
임차권등기명령에 따른 등기는 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자의 권리를 보호하기 위한 제도입니다.
대법원 2005다4529 판결에 따르면 집주인의 보증금 반환의무가 세입자의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
따라서 집주인이 “등기를 먼저 지워주면 돈을 보내겠다”고 하더라도, 세입자는 보증금 반환이 먼저 이루어져야 한다는 법리를 근거로 지급 순서를 확인할 수 있습니다.
특히 이미 다른 집으로 이사하면서 기존 주택의 점유와 주민등록을 이전한 상태라면 더욱 신중해야 합니다. 임차권등기를 먼저 말소하면 기존 권리보전 상태에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
관련 법적 근거는 대법원 2005다4529 판결에서 확인할 수 있습니다.
b. 같은 날 반환과 말소를 진행한다면 순서를 구분하세요
보증금 지급과 말소 신청을 같은 날짜에 진행하기로 합의할 수는 있습니다. 그러나 같은 날 처리한다는 약속과 세입자가 돈을 받기 전에 말소 절차를 완료해야 한다는 것은 다른 문제입니다.
예를 들어 다음과 같이 진행하는 편이 안전합니다.
- 집주인과 최종 보증금 반환금액 및 정산 내용을 확인합니다.
- 집주인이 세입자에게 약정한 금액을 송금합니다.
- 세입자가 본인 계좌의 실제 입금액과 이용 가능한 잔액을 확인합니다.
- 다툼이 있는 추가 청구금액이나 비용의 처리 방식을 확인합니다.
- 말소 신청에 필요한 서류와 비용 부담을 확인하고 법원 절차를 진행합니다.
- 등기사항증명서에서 말소가 실제로 반영됐는지 확인합니다.
송금 예약 화면이나 이체 예정 문자만으로 반환이 완료됐다고 판단하지 마세요. 실제 입금 여부를 확인해야 합니다.
c. 보증금 일부만 들어왔다면 먼저 남은 금액을 계산합니다
계약상 보증금이 2억 원인데 집주인이 1억 8,000만 원만 지급했다고 가정해 보겠습니다. 다른 적법한 공제나 정산 합의가 없는 경우 아직 돌려받지 못한 보증금은 2,000만 원입니다.
이 상태에서 집주인이 남은 돈은 새 세입자의 잔금일에 주겠다며 말소를 요구한다면, 지급 약속과 실제 반환을 구분해야 합니다.
보증금 일부 미반환 상태에서 어떤 권리를 유지해야 하는지, 이사와 전출은 어떻게 판단해야 하는지는 아래 글에서 더 구체적으로 확인할 수 있습니다.
2. 보증금을 모두 받았다면 지연손해금과 비용도 확인해야 할까요?
보증금 원금이 전액 입금됐다면 가장 중요한 반환 문제는 해결됐을 수 있습니다. 다만 지연손해금, 임차권등기명령 신청비용, 그 밖의 정산항목이 남아 있는지는 별도로 확인해 볼 필요가 있습니다.
여기서 주의할 점은 보증금 반환청구권과 별도의 비용·손해배상 청구권을 모두 같은 돈으로 취급하지 않는 것입니다.
a. 보증금 원금은 실제 입금액으로 대조합니다
임대차계약서에 적힌 보증금, 계약 종료 후 실제 돌려받은 금액, 이미 합의한 적법한 공제액을 각각 확인하세요.
예를 들어 보증금 1억 원 중 9,800만 원을 받았고 집주인이 나머지 200만 원은 원상복구비라고 설명한다면, 그 공제에 동의했는지와 법적으로 공제할 근거가 있는지를 구분해야 합니다.
집주인이 일방적으로 공제했다고 해서 세입자가 반드시 그 금액에 동의한 것은 아닙니다.
b. 지연손해금 청구가 남아 있는지 구분합니다
계약 종료 후 집주인이 보증금을 늦게 반환했다면 지연손해금 문제가 생길 수 있습니다. 다만 지연손해금의 발생 여부와 계산 시작일은 임대차 종료 시점, 주택 인도 여부, 당사자의 이행 상태, 약정 및 재판 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 보증금 원금을 받았다는 사실만으로 지연손해금이 언제부터 얼마 발생했다고 확정할 수는 없습니다.
말소에 협조하기 전에 별도 청구할 금액이 있는지, 금액 산정에 다툼이 있는지, 이미 합의했는지를 확인하세요.
특히 합의서에 “모든 채권·채무가 정산됐으며 향후 어떠한 청구도 하지 않는다”는 취지의 문구가 있다면 주의해야 합니다. 단순히 임차권등기를 말소하려는 목적과 별도 청구권까지 포기하는 것은 다른 결정입니다.
지연손해금 문제가 해결되지 않은 경우에는 청구권의 존재와 범위를 별도로 검토하고, 말소와 어떤 관계로 처리할지 신중하게 합의하는 편이 좋습니다.
c. 임차권등기명령 신청비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다
주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정합니다.
대법원은 2025년 4월 24일 선고 2024다221455 판결에서 이러한 비용상환청구권을 민사소송으로 청구하거나 적법한 상계의 방법으로 행사할 수 있다고 판단했습니다.
다만 여기서 정한 신청·등기 관련 비용과 이후 임차권등기를 말소하기 위해 새로 발생하는 비용을 무조건 같은 항목으로 보아서는 안 됩니다.
말소 절차에 드는 비용을 누가 부담할지는 당사자 간 합의와 구체적인 절차를 확인해 정리하는 것이 좋습니다. 실제 비용은 법원 납부금액, 필요한 증명서, 대리인 이용 여부 등에 따라 달라집니다.
관련 판결은 대법원 2024다221455 판결에서 확인할 수 있습니다.
3. 임차권등기 말소는 집주인과 세입자 중 누가 신청하나요?
보증금 반환이 완료됐고 서로 이견이 없다면, 기존 임차권등기명령의 신청인인 세입자가 법원에 해제 신청을 하는 경로를 먼저 검토할 수 있습니다.
반면 집주인이 돈을 모두 돌려줬는데도 세입자가 협조하지 않는 경우에는 집주인이 법원에 임차권등기명령 취소를 신청하는 별도의 절차를 검토할 수 있습니다.
| 구분 | 세입자 해제 신청 | 집주인 취소 신청 |
|---|---|---|
| 대표 상황 | 보증금을 받은 뒤 협의해 정리 | 보증금 반환 후 세입자가 협조하지 않음 |
| 진행 주체 | 기존 신청인인 임차인 | 임대인이 취소 사유를 주장 |
| 핵심 확인 | 반환 및 정산 완료 여부 | 보증금 변제 사실과 취소 사유 소명 |
| 완료 확인 | 법원 처리 이후 실제 등기기록 말소 여부 | |
집주인이 취소 신청을 했다는 이유만으로 법원이 반드시 이를 받아들이는 것은 아닙니다. 보증금 반환 사실과 다른 분쟁 내용을 검토해야 할 수 있습니다.
또한 주택임차권등기명령에 따른 등기는 일반적인 임대차등기나 전세권설정등기와 절차가 다를 수 있으므로, 등기 종류부터 확인해야 합니다.
4. 세입자가 직접 말소하려면 어떤 서류와 순서로 진행하나요?
가장 먼저 해야 할 일은 기존 임차권등기명령 사건을 확인하는 것입니다. 새로운 임차권등기명령을 신청하는 절차가 아니라, 이미 이루어진 임차권등기를 해제·말소하기 위한 절차이기 때문입니다.
a. 기존 법원 사건번호부터 찾습니다
임차권등기명령을 신청했을 때 받은 법원 결정문이나 접수내역을 확인하세요.
- 기존 임차권등기명령 사건번호
- 사건을 처리한 법원
- 임차인과 임대인의 성명
- 임차주택의 정확한 주소
- 등기사항증명서에 기록된 임차권등기 내역
사건번호가 기억나지 않는다면 기존 결정문, 전자소송 접수 기록, 법원에서 받은 문서 등을 찾아보세요.
자료가 없다면 임차주택 소재지 관할 법원의 임차권등기명령 담당 부서에 사건 조회와 필요한 확인 방법을 문의할 수 있습니다.
b. 말소에 필요한 서류를 준비합니다
보증금을 받은 임차인이 해제 신청을 진행할 때는 일반적으로 다음 자료를 준비 대상으로 검토할 수 있습니다.
- 임차권등기명령 해제 또는 집행해제 관련 신청서
- 기존 임차권등기명령 사건번호와 사건정보
- 신청인의 신원을 확인할 자료
- 대상 주택의 등기사항증명서 또는 등기정보
- 보증금 반환을 확인할 계좌 거래내역 등 필요한 소명자료
- 법원이 요구하는 납부확인 자료와 추가 첨부서류
위 목록은 준비 방향을 잡기 위한 것이며, 모든 법원과 사건에서 동일한 서류를 반드시 제출한다는 뜻은 아닙니다.
특히 기존 사건 진행 상태, 신청 방식, 대리인 선임 여부에 따라 요구되는 자료가 달라질 수 있습니다. 제출 전에 담당 법원에 실제 신청서 명칭, 첨부서류, 납부할 비용을 확인하세요.
c. 법원에 해제 신청을 접수합니다
임차권등기명령 말소는 관련 법원 절차를 거쳐 등기소에 말소 촉탁이 이루어지는 방식으로 처리됩니다.
기존 사건을 처리한 법원 또는 임차주택 소재지 관할 법원의 임차권등기 담당 부서에 확인한 뒤 신청하세요.
전자소송을 이용하려면 먼저 해당 사건이 전자적 신청을 지원하는지, 어떤 신청서 유형을 선택해야 하는지 확인해야 합니다. 전자소송포털의 메뉴 명칭과 지원 범위는 변경될 수 있으므로 확인되지 않은 메뉴를 임의로 선택하지 않는 편이 좋습니다.
온라인 진행이 어렵거나 필요한 신청서가 보이지 않는다면 담당 법원에 서면 제출 방법을 문의하세요.
법원에 말소 관련 신청을 준비하고 있다면
기존 사건번호를 준비한 뒤 전자소송포털에서 해당 사건의 신청 가능 여부를 확인하세요. 메뉴가 확인되지 않으면 사건 담당 법원에 문의해야 합니다.
대한민국 법원 전자소송포털 확인하기 →대한민국 법원 공식 사이트로 이동합니다. 실제 신청 가능 여부와 요구서류는 해당 사건 기준으로 확인하세요.
d. 신청 접수와 등기 말소 완료를 구분합니다
법원에 신청서를 제출했다고 해서 바로 부동산 등기기록에서 임차권등기가 사라지는 것은 아닙니다.
법원에서 필요한 절차를 진행하고 등기소에 말소 촉탁이 이루어진 뒤 실제 등기기록에 반영되어야 합니다.
따라서 접수증만 받아 두기보다 실제 말소가 완료됐는지 확인할 일정도 따로 관리하세요. 처리 기간은 사건 상태와 법원의 보정 요구 등에 따라 달라질 수 있으므로 일률적으로 며칠이면 완료된다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.
5. 집주인이 말소 비용을 부담해야 할까요?
말소 절차를 시작하기 전에 비용 문제를 정리해 두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
여기서는 원래 임차권등기명령을 신청하면서 지출한 비용과 이후 말소를 진행하면서 새로 발생하는 비용을 구분하는 것이 중요합니다.
a. 최초 신청·등기 비용
주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
이미 비용을 지급했다면 납부 영수증과 관련 지출내역을 보관하고, 집주인에게 지급받았는지도 확인하세요.
b. 말소 신청 과정에서 발생하는 비용
말소 신청과 관련해서도 사건에 따라 법원 납부비용이나 증명서 발급비용 등이 발생할 수 있습니다.
다만 최초 임차권등기명령 신청비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 규정만으로, 이후 말소에 드는 모든 비용을 집주인이 무조건 부담한다고 단정해서는 안 됩니다.
보증금 반환 합의 단계에서 누가 신청할지, 필요한 비용을 누가 지불할지, 대리인을 이용할 경우 그 보수는 어떻게 처리할지를 함께 정리하는 것이 좋습니다.
c. 말소 비용 때문에 합의가 지연된다면
비용 부담에 다툼이 있다면 먼저 다음 세 가지를 구분해 보세요.
- 법률상 임대인에게 청구할 수 있는 기존 신청·등기 비용
- 이번 말소 절차를 진행하면서 실제 새로 발생하는 비용
- 당사자가 별도로 합의한 비용 부담 및 대리인 보수
실제 영수증과 법원 납부 안내를 기준으로 계산하고, 합의한 사항은 문자나 서면으로 남겨두는 편이 좋습니다.
6. 임차권등기가 실제로 말소됐는지는 어디서 확인하나요?
최종 확인은 부동산 등기사항증명서에서 합니다. 집주인이나 법원에서 절차가 진행됐다고 안내받았더라도 실제 등기기록에 반영됐는지는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
a. 인터넷등기소에서 대상 주택을 찾습니다
대한민국 법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 주소로 부동산 등기사항증명서를 조회하거나 발급할 수 있습니다.
아파트나 다세대주택처럼 집합건물에 해당한다면 동·호수까지 정확하게 선택해야 합니다.
기존 임차권등기가 어떤 기록으로 표시되어 있는지 확인해야 하므로, 필요하다면 말소사항이 포함된 등기기록을 확인하세요.
실제 말소 여부를 확인하고 싶다면
대한민국 법원 인터넷등기소에서 대상 부동산의 등기사항증명서를 확인하세요. 임차권등기가 현재 유효한 상태인지, 말소된 기록인지 구분해야 합니다.
인터넷등기소에서 등기기록 확인하기 →대한민국 법원 공식 사이트로 이동합니다. 열람·발급에는 서비스에 따른 수수료가 발생할 수 있습니다.
b. 기존 임차권등기의 말소 표시를 확인합니다
등기사항증명서를 확인할 때는 기존 임차권등기의 접수번호와 등기목적, 임차인 정보 등을 먼저 대조하세요.
그다음 해당 권리가 말소됐다는 등기기록이 있는지, 현재 유효한 권리로 남아 있는지 확인합니다.
임차권등기와 관련한 권리 내용은 일반적으로 을구 등에서 확인할 수 있지만, 실제 문서에서는 해당 등기기록의 구성과 표시 상태를 기준으로 읽어야 합니다.
말소된 기록을 포함해 발급받으면 과거 임차권등기 내역이 나타날 수 있습니다. 따라서 기록이 눈에 보인다는 사실만으로 여전히 유효하다고 판단하지 말고 말소 여부까지 함께 확인하세요.
c. 법원에서는 처리됐는데 등기기록에 남아 있다면
법원 사건의 처리결과와 실제 등기소의 반영 상태에 차이가 있을 수 있습니다.
이때는 임차권등기명령 사건번호, 법원 처리일, 대상 부동산 정보 등을 준비하고 담당 법원에 말소 촉탁 여부를 확인하세요.
등기기록이 갱신되지 않은 것처럼 보인다면 같은 문서를 반복해서 확인하기보다 실제 등기처리 진행 상황을 문의하는 편이 좋습니다.
7. 보증금 반환 후 임차권등기 말소에서 자주 생기는 질문
a. 보증금을 모두 돌려받으면 임차권등기가 자동으로 없어지나요?
아닙니다. 보증금 반환만으로 등기기록이 자동 말소되는 것은 아닙니다. 법원의 해제·취소 등 필요한 절차와 말소 반영 여부를 확인해야 합니다.
b. 이미 이사한 뒤에도 세입자가 직접 신청할 수 있나요?
기존 임차권등기명령의 신청인이라면 이사 여부만으로 해제 신청이 당연히 불가능해지는 것은 아닙니다. 현재 사건 상태와 제출 방법을 담당 법원에서 확인하세요.
c. 집주인이 말소 신청을 대신 해주겠다고 하면 맡겨도 되나요?
누가 어떤 법적 절차를 진행하는지 먼저 확인하세요. 세입자의 해제 신청과 집주인의 취소 신청은 같은 절차가 아닙니다. 대리 신청을 한다면 적법한 대리권과 필요한 서류도 확인해야 합니다.
특히 서명이나 위임장을 요청받는 경우에는 문서의 제목뿐 아니라 실제 권한 범위와 청구권 포기 문구가 포함되어 있는지 확인하는 편이 좋습니다.
d. 보증금은 다 받았는데 지연손해금이 남아 있다면 말소할 수 없나요?
지연손해금 청구권과 임차권등기 말소 문제를 구분해 검토해야 합니다. 별도의 금전채권이 남아 있다는 사실만으로 말소 가능 여부를 일률적으로 판단하기는 어렵습니다.
청구권의 발생 여부와 범위, 정산 합의의 내용, 말소 절차의 법적 요건을 확인해야 합니다. 별도 청구를 유지하려는 경우 합의서에 권리 포기 문구가 들어가지 않도록 주의하세요.
e. 말소 신청 후 집주인에게는 무엇을 전달하면 되나요?
신청 접수 사실과 이후 처리 결과를 구분해 알려주는 것이 좋습니다. 접수증이 있다면 접수 사실을 안내할 수 있고, 실제 말소 완료 후에는 등기사항증명서에서 확인한 결과를 전달할 수 있습니다.
아직 말소가 반영되지 않았다면 완료됐다고 단정해 안내하지 않는 편이 좋습니다.
8. 마지막으로 무엇까지 확인해야 말소 절차가 끝날까요?
임차권등기 말소 문제를 해결할 때는 집주인과 세입자가 합의했다는 사실보다 실제 지급과 법원·등기소 처리 결과를 확인하는 것이 중요합니다.
말소 전·후 최종 확인 목록
□ 계약상 보증금과 실제 반환받은 금액을 대조했다.
□ 남은 보증금 및 다투는 공제금액을 확인했다.
□ 지연손해금과 비용 관련 별도 청구·합의 내용을 확인했다.
□ 세입자 해제 신청 또는 집주인 취소 신청 중 적절한 경로를 확인했다.
□ 기존 사건번호와 법원 제출서류를 확인했다.
□ 말소 신청의 접수 및 처리 결과를 확인했다.
□ 등기사항증명서에 실제 말소가 반영된 것을 확인했다.
보증금이 아직 남아 있다면 먼저 반환금액과 권리보전 상태부터 확인하세요. 보증금을 모두 반환받았다면 비용과 별도 청구 문제를 정리한 뒤 적절한 말소 절차를 진행하면 됩니다.
무엇보다 보증금 반환 완료와 임차권등기 말소 완료는 서로 다른 상태입니다. 통장과 부동산 등기기록을 각각 확인해야 실제 절차가 끝났는지 판단할 수 있습니다.
보증금을 아직 받지 못했고 이사부터 해야 한다면
임차권등기명령 결정만으로 이사 가능하다고 판단하지 말고, 실제 등기 완료를 확인한 뒤 이사·전출 순서를 검토하세요.
이사 전 임차권등기 완료 확인하기 →이 글은 대한민국 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따른 등기를 기준으로 작성했습니다. 일반적인 임대차등기나 전세권설정등기에는 절차가 다르게 적용될 수 있습니다. 보증금 반환 여부, 지연손해금, 비용, 법원 사건 상태에 따라 필요한 조치가 달라지므로 개별 사건의 서류와 관할 법원 안내를 확인하세요.
① 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3
임차권등기명령의 신청·효력·비용 청구에 관한 근거
② 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 선이행이라는 법리
③ 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결
임차권등기명령 신청·등기 관련 비용상환청구권의 행사 방법
④ 국가법령정보센터 — 임차권등기명령 절차에 관한 규칙
임차권등기명령의 절차 및 관련 서류에 관한 규정
⑤ 대한민국 법원 전자소송포털·인터넷등기소
실제 신청 가능 여부, 사건 처리, 등기사항증명서 확인
법령·판례 확인 기준: 2026년 10월 14일. 법원별 실제 말소 신청서류와 해당 사건의 전자접수 가능 여부는 개별 확인이 필요합니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 보증금을 안전하게 정산하고 임차권등기 말소까지 확인하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.
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