전세계약 만료가 넉 달 정도 남았습니다. 같은 집에서 계속 살고 싶어 집주인에게 문자를 보내려고 하는데, 막상 쓰려고 하면 고민이 생깁니다.
“계약 연장하고 싶습니다”라고만 보내면 될까요? 아니면 “계약갱신요구권을 행사합니다”라고 적어야 할까요? 집주인이 보증금을 올리자고 하면 같은 연장으로 보면 될까요?
전세 연장에서는 문자 문구보다 먼저 이번 연장이 어떤 방식인지를 정해야 합니다. 당사자가 조건을 협의해 다시 계약하는 것인지, 임차인이 법에서 보장한 계약갱신요구권을 쓰는 것인지, 아무 통보가 없어 묵시적으로 갱신되는 것인지에 따라 결과가 달라집니다.
조건을 새로 협의한다 → 합의 재계약
법정 권리로 2년 연장을 요구한다 → 계약갱신요구권
서로 종료·조건변경 통지가 없다 → 묵시적 갱신
보증금까지 올린다 → 증액 재계약 후 보호절차 추가 확인
1. ‘2년 더 살고 싶다’고 말하면 모두 계약갱신요구권을 쓴 것일까요?
그렇지 않습니다.
전세계약을 연장하는 방법에는 크게 합의 재계약, 계약갱신요구권 행사, 묵시적 갱신이 있습니다.
법무부 주택임대차표준계약서도 `합의에 의한 재계약`과 `주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약`을 따로 구분합니다.
a. 집주인과 조건을 협의해 다시 계약하면 합의 재계약
“2년 더 사는 대신 보증금을 얼마로 하자”, “계약기간을 언제까지로 하자”처럼 임대인과 임차인이 서로 조건을 협의하고 동의해 계약을 다시 정하는 방식입니다.
이 경우에는 실제 대화와 계약 경위가 중요합니다. 단순히 새 계약서를 작성했다는 이유만으로 무조건 계약갱신요구권을 사용한 것은 아닙니다.
b. 법에서 보장한 권리를 명확히 행사하면 계약갱신요구권
임차인은 원칙적으로 한 번 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 기간은 2년입니다.
따라서 이 권리를 사용하려는 목적이라면 “가능하면 더 살고 싶습니다”처럼 협의 요청으로도 읽힐 수 있는 문장보다 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻을 분명히 남기는 편이 좋습니다.
안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○○입니다.
현재 임대차계약 만료일은 2027년 ○월 ○일입니다.
저는 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차계약의 갱신을 요구합니다.
갱신 조건 협의를 위해 회신 부탁드립니다.
주소, 임차인 이름, 계약 만료일을 함께 적으면 어떤 계약에 대한 통지인지 구분하기 쉽습니다.
c. 아무도 종료나 조건변경 의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신 가능
법에서 정한 기간 안에 임대인과 임차인이 종료나 조건변경 의사를 밝히지 않으면 일정 요건에서 종전 계약과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신입니다.
묵시적 갱신은 임차인이 법정 계약갱신요구권을 명시적으로 행사한 것과 다릅니다.
2. 계약갱신요구권을 쓰려면 집주인에게 언제까지 알려야 할까요?
현재 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
예를 들어 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 마지막 순간까지 기다리는 것보다 만료 2개월 전보다 충분히 일찍 임대인에게 의사가 도달하도록 준비하는 편이 안전합니다.
a. 6개월보다 너무 일찍 보낸 말만 믿지 마세요
8개월 전에 “다음 계약도 계속 살겠습니다”라고 이야기해 두었더라도 실제 법정 계약갱신요구권을 행사할 목적이라면 행사기간 안에 다시 명확히 통지해 두는 편이 좋습니다.
b. ‘보낸 날짜’보다 상대방에게 도달한 시점을 생각합니다
상대방이 있는 의사표시는 원칙적으로 상대방에게 도달할 때 효력이 발생합니다.
따라서 마감일 밤에 문자를 보내는 방식보다는 여유를 두고 보내고, 상대방의 회신이나 읽음 표시 등 도달 여부를 확인할 수 있는 자료를 같이 보관하는 것이 좋습니다.
현재는 2개월 기준을 사용하는 것이 일반적이지만, 2020년 12월 10일 전에 체결된 뒤 한 번도 갱신되지 않은 특수한 장기계약 등은 개정법 부칙 적용을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
3. 그냥 집주인과 재계약하고 싶다면 문자에 무엇을 적으면 될까요?
계약갱신요구권을 아직 쓰지 않고 집주인과 자유롭게 조건을 협의하려는 경우라면 법정 권리 행사라는 표현을 억지로 넣을 필요는 없습니다.
대신 연장 의사와 협의하려는 조건을 분명하게 적는 편이 좋습니다.
안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○○입니다.
현재 계약이 2027년 ○월 ○일 만료 예정인데 같은 주택에서 계속 거주하고 싶어 재계약 여부를 협의하고자 연락드립니다.
계약기간과 보증금 조건에 대해 확인 후 회신 부탁드립니다.
이 문구는 법정 계약갱신요구권을 행사한다기보다 재계약 조건을 서로 협의하자는 성격입니다.
나중에 “그때 이미 갱신요구권을 쓴 것이다”라는 다툼을 줄이려면 최종 재계약서에서도 `합의에 의한 재계약`인지 `계약갱신요구권 행사에 따른 갱신`인지 표시해 두는 편이 좋습니다.
4. 집주인이 보증금을 올리자고 하면 무조건 5%까지만 가능한가요?
여기서는 어떤 방식으로 갱신하는지가 중요합니다.
a. 계약갱신요구권을 행사하는 갱신이라면 5% 상한을 확인합니다
임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 갱신되는 임대차는 원칙적으로 종전과 동일한 조건으로 보고, 보증금이나 차임은 법에서 정한 범위 안에서 증감할 수 있습니다.
현행법상 증액청구는 원칙적으로 기존 약정액의 5%를 넘을 수 없고, 임대차계약 또는 최근 증액 이후 1년 안에는 다시 증액청구할 수 없습니다.
b. 갱신요구권을 쓰지 않고 합의 재계약을 하는 경우는 다릅니다
임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 상태에서 임대인과 새로운 조건으로 합의해 재계약하는 경우에는 국토교통부 해설상 당사자 합의로 5%를 초과한 임대료를 정하는 것도 가능합니다.
이 경우 순수한 합의 재계약이라면 임차인은 차후 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
먼저 내가 계약갱신요구권을 행사하고 있는지, 아니면 별도의 합의 재계약을 하고 있는지를 구분하세요. 같은 전세 연장처럼 보여도 보증금 협의 기준이 달라질 수 있습니다.
5. 보증금을 올려 재계약한다면 문자만 남기고 끝내도 될까요?
보증금이나 월세가 변경된다면 단순히 “그 조건으로 하겠습니다”라는 카톡만 보관하기보다 변경된 내용을 계약서에 정리하는 것이 좋습니다.
특히 보증금이 증가한다면 새로 증가한 금액의 보호를 위해 증액 내용을 적은 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 확인해야 합니다.
a. 기존 계약서는 버리지 않습니다
최초 계약서와 기존 확정일자 기록은 그대로 보관하고, 갱신·증액 계약서를 함께 보관하세요.
b. 보증금을 더 보내기 전에 등기사항도 다시 확인하세요
최초 계약 이후 소유자나 근저당권·압류 등 권리관계가 달라졌을 수 있습니다.
큰 금액을 추가로 지급하는 상황이라면 증액 합의 전에 현재 등기사항전부증명서를 다시 확인하는 편이 좋습니다.
c. 임대차 신고 대상인지도 확인합니다
신고대상 지역에서 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약 중 보증금이나 월세가 변경된 갱신계약이라면 계약일부터 30일 이내 주택 임대차 신고 대상인지 확인해야 합니다.
반대로 보증금과 월세 변동이 없는 묵시적 갱신이나 금액 변경 없는 갱신은 일반적으로 임대차 신고 대상에서 제외됩니다.
부동산거래관리시스템에서 주택 임대차 계약 신고를 확인할 수 있습니다.
주택 임대차 신고 확인하기6. 문자나 카톡으로 갱신요구권을 행사해도 될까요?
주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 반드시 내용증명우편으로만 행사하라고 규정하고 있지는 않습니다.
그래서 실제로는 문자·카카오톡·이메일처럼 의사표시의 내용과 시점을 남길 수 있는 방법을 많이 사용합니다.
다만 법률문제가 생겼을 때 중요한 것은 무슨 내용을 보냈는지뿐 아니라 상대방에게 실제로 도달했는지입니다.
a. 문자
전화보다 문구와 발송시간을 남기기 쉽습니다. 임대인의 실제 휴대전화 번호인지 확인하고, 가능하면 답장을 받아 보관하세요.
b. 카카오톡
대화 전체와 상대방 계정, 전송시간, 읽음 여부 등을 함께 캡처해 두는 것이 좋습니다.
메시지 한 줄만 잘라 저장하면 나중에 누구와 어떤 맥락에서 주고받았는지 다툼이 생길 수 있습니다.
c. 전화
통화 자체가 의사표시 방법으로 배제되는 것은 아니지만, 나중에 누가 어떤 말을 했는지 입증하기가 어려워질 수 있습니다.
전화로 합의했다면 통화가 끝난 뒤 같은 내용을 문자로 다시 정리해 회신을 받는 방법이 실무상 편합니다.
d. 내용증명
임대인이 연락을 피하거나, 계약갱신요구권 행사 여부를 두고 다툴 가능성이 있거나, 마감기한이 가까운 경우에는 내용증명을 이용할 수 있습니다.
내용증명은 그 문서의 주장 자체가 모두 사실이라는 것을 우체국이 인정하는 제도가 아닙니다. 어떤 내용의 우편을 발송했는지를 기록하는 수단으로 이해하는 것이 좋습니다.
도달 시점까지 중요하다면 내용증명과 함께 배달증명을 이용하는 방법도 검토할 수 있습니다.
인터넷우체국에서는 인터넷 내용증명과 배달증명 서비스를 이용할 수 있습니다.
인터넷우체국 내용증명 확인하기7. 답이 없는 집주인에게 내용증명은 어떻게 적으면 될까요?
문장을 길게 써서 감정을 설명하기보다 계약을 특정할 정보와 권리행사 의사를 명확하게 적는 편이 좋습니다.
제목: 주택임대차계약 갱신요구 통지
임대인 ○○○ 귀하
임차인 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○동 ○호에 관한 임대차계약의 임차인입니다.
현재 임대차계약의 만료일은 2027년 ○월 ○일입니다.
본인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 위 임대차계약의 갱신을 요구합니다.
갱신에 따른 보증금 등 구체적인 조건은 관계 법령의 범위에서 협의하고자 하니 회신해 주시기 바랍니다.
2027년 ○월 ○일
임차인 ○○○
내용증명이라고 해서 특별히 공격적인 표현을 넣을 필요는 없습니다.
오히려 계약 주소, 당사자, 계약 만료일, 갱신요구권 행사 의사와 발송일을 명확히 적는 것이 중요합니다.
8. 아무 연락 없이 계약이 연장됐다면 묵시적 갱신 후 바로 나갈 수 있을까요?
묵시적으로 갱신된 임대차는 존속기간을 2년으로 봅니다.
다만 임차인은 묵시적 갱신 후에도 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 문자를 보낸 날 바로 계약이 끝나는 것은 아니라는 점입니다.
주택임대차보호법상 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○○입니다.
현재 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 계약 해지 의사를 통지합니다.
본 통지를 받은 날을 기준으로 법정 해지 효력이 발생하는 시점을 확인해 보증금 반환 일정을 협의하고자 합니다.
확인 후 회신 부탁드립니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차도 법에서 이 해지 규정을 준용하고 있습니다.
반면 당사자가 별도로 기간과 조건을 합의해 재계약한 경우에는 같은 3개월 해지 규정이 그대로 적용된다고 단정하기 전에 재계약의 경위와 중도해지 특약을 함께 확인해야 합니다.
9. 공인중개사에게만 말해도 집주인에게 통보한 것으로 볼 수 있을까요?
중개사가 재계약 협의를 도와줄 수는 있지만 중요한 계약갱신요구나 해지 통지는 가능하면 계약 상대방인 임대인에게 직접 남기는 편이 안전합니다.
중개사에게 메시지를 보낸 경우 중개사가 임대인을 대신해 그런 의사표시를 받을 권한이 있었는지, 임대인에게 실제 전달됐는지가 별도 문제가 될 수 있기 때문입니다.
중개사와 협의하더라도 임대인 휴대전화·이메일 또는 확인된 주소로 같은 의사를 직접 전달하고 기록을 남겨두는 방법이 좋습니다.
10. 전세 연장 전에 이 5가지만 확인하면 어떤 문자를 보낼지 정해집니다
- 계약 만료일: 정확히 언제인지 계약서에서 확인
- 연장 방식: 합의 재계약인지 계약갱신요구권인지 확인
- 보증금 변화: 금액이 그대로인지 증액하는지 확인
- 통보 증거: 문자·카톡·내용증명 등 무엇으로 남길지 결정
- 갱신 후 행정절차: 변경계약서·확정일자·임대차 신고 필요 여부 확인
11. 지금 내 상황에서는 어떤 행동부터 하면 될까요?
그냥 같은 집에 계속 살면서 조건을 협의하고 싶다면 임대인에게 재계약 의사를 문자·카톡으로 먼저 남기고 계약기간과 보증금 조건을 협의하세요.
집주인이 연장을 거절할 가능성이 있어 법정 권리를 사용하려는 경우라면 행사기간 안에 `주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사한다`는 뜻을 명확하게 남기세요.
보증금을 올려 재계약한다면 갱신 방식만 보지 말고 등기사항, 증액계약서, 확정일자와 임대차 신고까지 확인하세요.
집주인이 답을 피하고 기한이 가까워지고 있다면 문자와 카톡만 계속 반복하기보다 내용증명과 배달증명으로 통지 내용과 도달 자료를 보강할지 검토하세요.
아무 연락 없이 이미 만료일을 넘겨 묵시적 갱신 상태라면 새로 갱신요구권을 사용했는지부터 고민하기보다 현재 계약 상태와 향후 거주 여부를 먼저 판단하세요. 이사를 원한다면 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이라는 시간을 반영해 일정을 잡아야 합니다.
전세 연장에서는 “연장할게요”라는 한 문장보다 나는 어떤 방식으로 계약을 이어가려는지, 그 의사가 언제 임대인에게 도달했는지를 분명하게 남기는 것이 더 중요합니다.
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3 — 갱신·묵시적 갱신·계약갱신요구 기준, 확인일 2026-10-01
- 법무부·국토교통부, 주택임대차보호법 해설집 — 합의 재계약·계약갱신요구권 구분 참고, 확인일 2026-10-01
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 — 보증금·차임 증액기준, 확인일 2026-10-01
- 우정정보관리원, 인터넷우체국 — 내용증명·배달증명 이용, 확인일 2026-10-01
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