월세집 벽지의 곰팡이를 닦아냈는데 몇 주 뒤 같은 자리에 다시 생겼다면, 청소를 더 해야 할지 집주인에게 수리를 요구해야 할지 고민될 수 있습니다. 특히 가을부터 겨울까지 창틀과 외벽 모서리가 반복해서 젖는다면 단순한 환기 부족만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
곰팡이 책임은 발생 위치보다 습기가 생긴 원인, 주택의 구조와 설비 상태, 세입자의 관리 방법을 함께 확인해 판단합니다. 외벽 누수나 단열 하자처럼 세입자가 직접 해결하기 어려운 문제가 원인이라면 집주인의 수선의무를 검토할 수 있습니다. 반대로 세입자의 부적절한 사용·관리가 손상을 일으켰다면 세입자 책임이 문제될 수 있습니다.
중요한 점은 결로가 생겼다는 사실만으로 집주인 책임이 확정되지도 않고, 환기를 제대로 하지 않았다는 주장만으로 세입자 책임이 확정되지도 않는다는 것입니다.
이번 글에서는 여름철 누수형, 겨울철 결로형, 세입자 관리 문제, 건물 구조 문제를 구분하고, 곰팡이가 반복될 때 필요한 점검과 수리 요청, 보증금 도배비 공제 대응까지 살펴보겠습니다.
지금 먼저 확인할 것
- 비가 온 뒤 심해지는지, 추운 날에 심해지는지 확인합니다.
- 창틀·외벽·천장·배관 주변 중 어디에서 시작되는지 살펴봅니다.
- 같은 위치에 반복해서 생겼는지 이전 사진을 비교합니다.
- 환기·난방·제습 등 평소 관리 내용을 정리합니다.
- 곰팡이를 제거하기 전에 사진과 동영상을 남깁니다.
- 집주인에게 발생 사실과 점검 요청 내용을 기록으로 전달합니다.
1. 월세집 곰팡이가 다시 생기면 누구 책임일까요?
곰팡이가 재발했다고 해서 바로 집주인이나 세입자 한쪽의 잘못으로 결정되지는 않습니다.
민법 제623조에 따라 임대인은 임대차계약이 유지되는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 따라서 건물 자체의 하자나 정상적인 주거를 방해하는 문제가 있다면 임대인의 수선의무를 검토해야 합니다.
그렇다고 집 안에서 생긴 곰팡이를 모두 임대인이 제거해야 한다는 뜻은 아닙니다. 실제 사용과 관리 과정에서 발생한 손상인지도 함께 확인해야 합니다.
a. 네 가지 상황으로 먼저 구분하세요
| 상황 | 확인할 특징 | 책임 판단의 출발점 |
|---|---|---|
| 여름 누수형 | 비가 온 뒤 천장·외벽에 물자국이 커짐 | 외벽·옥상·창호 등 누수 경로와 관리 주체 확인 |
| 겨울 결로형 | 추운 날 창틀·외벽 모서리에 물방울과 곰팡이 발생 | 실내 습도·환기·난방과 단열 상태를 함께 확인 |
| 세입자 관리 문제 | 특정 사용 습관이나 실내 수분 발생과 관련 | 부적절한 관리가 실제 손상의 원인인지 확인 |
| 건물 구조 문제 | 관리해도 같은 벽면에 반복되거나 벽 내부가 젖음 | 단열·방수·배관 하자와 전문 점검 결과 확인 |
이 표는 책임을 확정하는 기준이 아니라 원인을 좁히기 위한 출발점입니다. 실제 주택에서는 결로와 환기 부족이 함께 작용하거나 누수와 단열 문제가 겹칠 수 있습니다.
b. 곰팡이를 닦으면 없어지는데 왜 원인이 중요할까요?
벽지 표면의 곰팡이를 제거해도 벽이 계속 젖는다면 다시 발생할 수 있습니다. 미국 환경보호청(EPA) 역시 곰팡이 관리의 핵심은 청소와 함께 습기 문제를 해결하는 것이라고 안내합니다.
예를 들어 외벽 방수가 손상되어 물이 들어오는 상황이라면 벽지만 교체해도 문제가 해결되지 않을 수 있습니다. 반대로 실내 수분이 과도한 것이 주요 원인이라면 환기와 제습 등의 관리가 필요할 수 있습니다.
그래서 수리비 책임을 판단할 때에도 청소비보다 먼저 습기의 원인을 확인하는 것이 좋습니다.
2. 겨울 결로와 여름 누수는 어떻게 구별할까요?
곰팡이와 함께 벽이 젖어 있다면 언제 젖었는지부터 살펴보세요. 같은 벽지 얼룩이라도 수분이 들어온 경로가 다를 수 있습니다.
a. 추운 날 창문과 외벽에 물방울이 맺힌다면
겨울에는 실내의 따뜻하고 습한 공기가 차가운 창문이나 외벽 표면과 만나면서 결로가 생길 수 있습니다.
특히 창틀, 외벽 모서리, 천장과 외벽이 만나는 부분, 가구 뒤쪽처럼 상대적으로 차갑거나 공기 흐름이 부족한 곳에서 나타날 수 있습니다.
하지만 겨울에 생겼다는 이유만으로 모두 결로라고 확정할 수는 없습니다. 단열재가 끊긴 부분이나 창호 주변의 구조적 문제도 확인해야 하며, 외부 누수가 동시에 존재할 가능성도 있습니다.
우선 아래 내용을 기록해 보세요.
- 곰팡이가 생긴 날짜와 당시 날씨
- 창문과 외벽에서 물방울이 생긴 위치
- 실내 온도·습도 기록이 있다면 해당 수치
- 난방과 환기 상태
- 같은 벽에서 이전에도 발생했는지 여부
실내 습도 수치는 상황을 설명하는 보조자료입니다. 습도가 높았다는 사실만으로 세입자 과실이 확정되거나, 낮았다는 사실만으로 건물 하자가 증명되는 것은 아닙니다.
b. 비가 온 뒤 천장과 벽이 젖는다면
비가 온 뒤 벽지의 물자국이 커지거나 천장에서 물이 떨어진다면 누수를 우선 의심할 수 있습니다.
외벽 균열, 창호 주변 방수 문제, 옥상이나 윗집에서 발생한 누수 등이 가능한 원인입니다. 다만 사진만으로 물이 어디서 시작되었는지 확정하기 어려울 수 있으므로 관리사무소나 점검업체의 확인이 필요할 수 있습니다.
물이 새는 시점과 강수 여부, 발생 위치를 함께 남기세요. 누수 점검에서 외부 방수 문제인지, 공용배관인지, 세대 내부 설비인지 확인되면 수리 주체를 판단하는 데 도움이 됩니다.
c. 같은 위치에 반복된다면 구조 하자일까요?
외벽 모서리나 창틀 주변을 청소했는데 비슷한 계절마다 같은 자리에 곰팡이가 다시 발생한다면 단열이나 방수 문제를 검토할 이유가 있습니다.
특히 관리 방법을 개선했는데도 해당 부분만 계속 젖는다면 전문 점검을 요청하는 것이 좋습니다.
그러나 반복 발생만으로 구조 하자가 확정되는 것은 아닙니다. 해당 부위의 표면 온도, 습기 유입 경로, 실내 수분 발생과 공기 흐름을 함께 봐야 합니다.
3. 환기를 했는데도 곰팡이가 생기면 집주인에게 수리를 요구할 수 있을까요?
환기와 난방을 했는데도 곰팡이가 계속 생긴다면 집주인에게 원인 점검과 필요한 수리를 요청할 수 있습니다. 다만 환기를 했다는 사실만으로 책임이 자동으로 집주인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
실제로 정상적인 관리로 예방할 수 있는 상태였는지, 주택 자체의 하자가 있었는지, 두 원인이 함께 작용했는지를 확인해야 합니다.
a. 세입자가 관리하면서 확인할 수 있는 부분
창문이나 벽면에 물이 맺히면 가능한 범위에서 물기를 제거하고, 욕실·주방의 습기를 배출하며, 실내 습도와 난방 상태를 관리하는 것이 좋습니다.
가구가 외벽에 너무 밀착되어 공기 흐름이 막혀 있다면 배치를 조정할 수 있습니다. 다만 어느 정도 간격이 필요한지는 가구와 공간 상태에 따라 다르므로 모든 집에 같은 수치를 적용할 필요는 없습니다.
이러한 조치를 했는데도 같은 위치의 물기와 곰팡이가 반복된다면 단순 관리 문제로 끝내지 말고 기록을 남겨 두세요.
b. 집주인의 수선의무를 검토할 상황
누수, 단열 불량, 창호나 배관 하자 등으로 주택을 정상적으로 사용하는 데 지장이 생긴다면 임대인의 수선의무를 검토할 수 있습니다.
대법원은 2012년 6월 14일 선고 2010다89876, 89883 판결에서 임대차 목적물의 장해가 임차인의 사용·수익을 방해할 정도인지가 수선의무를 판단하는 중요한 기준임을 설명했습니다. 이 사건에서는 건물의 구조적인 단열·방습 문제에 따른 결로가 쟁점이었습니다.
이 판례가 월세집의 모든 결로를 집주인 책임으로 정했다는 뜻은 아닙니다. 실제 주택의 상태와 원인, 계약 목적에 맞는 사용 가능 여부를 판단해야 합니다.
다른 수리 문제도 함께 생겼다면
누수·곰팡이뿐 아니라 보일러나 에어컨까지 문제가 있다면 설비별 원인과 수리비 부담 기준을 함께 확인해 보세요.
전월세 집 수리비는 누가 낼까? 누수·곰팡이·보일러·에어컨 책임 찾는 순서4. 집주인에게 곰팡이 수리를 요구할 때 어떤 증거가 필요할까요?
곰팡이가 생긴 사실을 말로 설명하는 것보다 발생 경위와 수리 요청 기록을 남기는 것이 중요합니다.
특히 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요한 경우 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지해야 한다고 규정합니다. 집주인이 이미 알고 있는 경우에는 예외가 있지만, 나중에 다툼이 생길 수 있으므로 통지한 기록을 남기는 것이 좋습니다.
a. 사진은 같은 위치를 날짜별로 비교하세요
처음 곰팡이를 발견했을 때와 청소한 뒤, 다시 발생했을 때의 모습을 구분해 촬영하세요.
- 방 전체가 보이는 사진으로 발생 위치를 기록합니다.
- 곰팡이 부분을 가까이 촬영합니다.
- 창틀·천장·외벽 등 주변의 물기와 얼룩도 기록합니다.
- 같은 방향에서 다시 촬영해 발생 범위를 비교합니다.
- 비가 온 날짜, 환기·난방 상태, 발견 시점을 함께 메모합니다.
벽지 뒤쪽까지 젖어 있거나 배관 누수가 의심된다면 임의로 벽지를 뜯거나 설비를 분해하기 전에 집주인에게 알리고 점검을 요청하세요.
b. 수리 요청에는 어떤 내용을 적어야 할까요?
집주인에게 처음 연락할 때부터 누가 잘못했는지 단정할 필요는 없습니다. 현재 상태와 반복 발생 사실을 알리고 원인 확인을 요청하면 됩니다.
집주인에게 보내는 수리 요청 문구 예시
안녕하세요. 거주 중인 집의 외벽 모서리와 창틀 주변에 곰팡이가 반복해서 발생하고 있어 연락드립니다.
이전에 청소하고 환기와 습기 관리를 했지만 같은 위치에 다시 생겼습니다. 현재 상태를 촬영한 사진을 보내드립니다.
결로인지 누수나 단열 문제인지 확인이 필요해 보이므로 현장 점검과 필요한 수리 방법을 협의하고 싶습니다. 점검 가능한 일정과 진행 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.
이 문구는 집주인과 점검을 협의하기 위한 예시입니다. 실제로 하지 않은 환기나 청소를 했다고 적지 말고 자신의 상황에 맞게 수정하세요.
집주인이 점검이나 수리에 동의했다면 방문 날짜, 점검업체, 확인 결과, 수리 범위와 비용 부담에 대한 협의 내용을 남기는 것이 좋습니다.
c. 업체 점검을 받았다면 어떤 항목을 요청할까요?
가능하다면 단순히 곰팡이를 제거했다는 작업 확인서보다 습기 원인을 확인한 자료가 도움이 됩니다.
점검업체에 발생 위치, 점검한 항목, 확인된 하자, 원인을 확정할 수 있는지, 필요한 추가 점검과 수리 방법을 구분해 달라고 요청해 보세요.
업체도 원인을 확정하지 못했다면 '결로 추정'이나 '누수 의심' 같은 잠정 의견을 확정 진단으로 바꾸어 기록하지 않는 것이 중요합니다.
5. 집주인이 환기 부족이라며 세입자 책임이라고 주장하면 어떻게 할까요?
집주인이 '환기를 안 해서 그런 것'이라고 말하더라도 즉시 잘못을 인정하거나 반대로 무조건 부인할 필요는 없습니다.
환기·난방 등 관리 방법과 건물 자체의 상태를 나누어 확인해야 합니다. 실제로 관리상 문제가 있었을 수도 있고, 정상적으로 사용해도 구조적인 문제 때문에 곰팡이가 반복될 수도 있습니다.
a. 반박하기 전에 원인부터 확인합니다
집주인에게 어떤 이유로 세입자 과실이라고 판단했는지 확인해 보세요. 환기 부족이 원인이라는 점을 보여주는 자료가 있는지, 벽체나 창호 점검이 이루어졌는지를 물어볼 수 있습니다.
세입자 역시 평소 사용·관리 상태와 재발한 위치를 설명할 자료를 준비해야 합니다.
양쪽의 주장이 다르다면 단열·누수 점검을 통해 사실관계를 확인하는 것이 도움이 됩니다. 곰팡이가 있다는 사실만으로 어느 한쪽의 손해배상책임이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
b. 결로·곰팡이 사건에서 통지 여부가 중요했던 판례
서울중앙지방법원은 2014년 6월 20일 선고 2014나13609 판결에서 임차주택에 심한 결로와 곰팡이를 발생시킨 하자가 있었던 사건을 다루었습니다.
해당 사건에서는 하자가 주거 사용에 지장을 주었다는 점이 인정되었지만, 임차인이 집주인에게 하자 발생 사실을 제때 알리지 않아 집주인이 수선할 기회를 갖지 못한 사정이 손해배상 범위를 판단하는 데 중요하게 작용했습니다.
이 판결에서 배울 수 있는 점은 두 가지입니다. 주택 하자는 입주 전부터 존재했더라도 수선의무와 관련될 수 있으며, 하자를 발견한 세입자도 집주인에게 지체 없이 알리는 것이 중요하다는 것입니다.
다만 이 판결은 해당 사건의 하자·통지·손해 발생 경위를 판단한 것입니다. 모든 곰팡이 사건에 동일한 손해배상 결과가 적용되는 것은 아닙니다.
c. 수리가 끝났다면 무엇을 확인해야 할까요?
곰팡이를 닦거나 도배한 것으로 점검을 끝내지 마세요. 원인으로 확인된 누수·단열·결로 문제가 실제로 개선되었는지 확인해야 합니다.
수리 완료일과 작업 내용을 보관하고, 비가 오거나 기온이 내려가는 등 기존에 문제가 나타났던 조건에서 재발 여부를 살펴보는 것이 좋습니다.
이미 젖어 손상된 벽지나 가구가 있다면 제거·건조·교체가 필요한지 별도로 판단해야 합니다. 곰팡이 범위가 크거나 벽 내부·전기설비 주변까지 젖었다면 무리하게 직접 처리하지 말고 적절한 전문 점검을 받는 것이 안전합니다.
6. 집주인이 곰팡이 도배비를 보증금에서 공제한다면 어떻게 해야 할까요?
이사할 때 집주인이 곰팡이 때문에 도배비를 공제하겠다고 한다면 비용에 동의하기 전에 공제 근거를 확인하세요.
곰팡이가 발생했다는 사실과 세입자가 그 비용을 부담해야 한다는 결론은 별개입니다.
임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무는 민법 제654조와 제615조에 근거하지만, 실제 범위는 계약 내용, 입주 당시 상태, 임차인의 사용 방법과 손상 원인 등에 따라 달라집니다.
a. 도배비 공제 전에 확인할 네 가지
- 입주 당시 상태: 이미 얼룩이나 곰팡이 흔적이 있었는가?
- 발생 원인: 누수·단열 등 건물 문제인지 사용·관리 문제인지 확인되었는가?
- 손상 범위: 어느 벽면과 어느 부분의 복구가 필요한가?
- 청구 비용: 실제 견적과 공사 범위에 근거한 금액인가?
집주인이 방 전체의 도배비를 요구한다면 실제 손상된 부분과 전체 교체가 필요한 이유를 구분해 달라고 요청할 수 있습니다.
일반적인 사용으로 생긴 노후 흔적과 임차인의 잘못으로 발생한 손상은 동일하게 볼 수 없습니다. 다만 도배비 책임을 일률적인 비율로 정하거나 모든 자연 노후를 무조건 면제한다고 단정하는 것도 피해야 합니다.
b. 건물 하자가 원인이라면 무엇을 주장할 수 있을까요?
전문 점검 결과 외벽 누수나 구조적인 단열 문제가 주된 원인으로 확인된다면, 그러한 하자를 세입자의 잘못으로 발생한 손상과 구분해 달라고 요구할 수 있습니다.
입주 전 사진, 점검 결과, 집주인에게 수리를 요청한 메시지, 같은 자리에 반복해서 생긴 곰팡이 사진을 함께 제시하세요.
반대로 세입자가 실제로 손상을 발생시켰다면 책임이 인정될 수 있으므로 자신의 관리 상태도 객관적으로 확인해야 합니다.
c. 보증금에서 이미 공제했다면
공제한 금액과 그 산출 근거를 서면으로 요청하세요. 견적서나 실제 공사비 내역, 손상 부위 사진, 원상복구 책임을 주장하는 계약 조항을 함께 확인하면 좋습니다.
공제에 동의하지 않았다면 그 사실과 이유를 기록으로 전달하고 반환받지 못한 보증금 잔액을 정리해 두세요.
다만 공제에 이의가 있다는 이유만으로 금액이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 합의되지 않는다면 조정이나 소송 등 적절한 절차를 검토해야 합니다.
7. 집주인에게 수리를 요청했는데 답이 없다면 어떻게 할까요?
수리를 요청했는데 답변이 없다면 연락을 반복하기 전에 처음 통지한 날짜, 전달한 사진, 집주인의 답변 여부부터 정리하세요.
특히 곰팡이가 계속 번지고 있다면 원인 확인과 추가 피해 방지를 위한 행동을 늦추지 않는 것이 중요합니다.
a. 수리 요청과 점검 요청을 다시 정리합니다
처음 보낸 메시지에 발생 위치나 문제가 충분히 설명되지 않았다면 사진과 함께 구체적인 현장 점검을 요청할 수 있습니다.
예를 들어 '곰팡이가 있으니 고쳐주세요'보다 '외벽 모서리와 창틀에서 반복적으로 물기가 발생하고 있으며, 청소 후에도 다시 곰팡이가 생기므로 원인 점검 일정을 알려주세요'라고 전달하는 편이 상황을 확인하기 쉽습니다.
집주인에게 일정과 수리 방법을 협의해 달라고 요청하고, 가능한 점검 일정을 함께 제시해 보세요.
b. 계속 거부한다면 임대차분쟁조정을 검토합니다
책임 소재와 수리비 부담에 합의하지 못한다면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 등에서 유지·수선의무 관련 분쟁조정을 검토할 수 있습니다.
신청 전에는 임대차계약서, 발생 사진, 통보 내역, 점검 기록, 수리 견적과 비용 다툼 내용을 정리하세요.
조정 신청을 했다고 곧바로 집주인에게 모든 수리를 강제하거나 손해배상금을 확정해 주는 것은 아닙니다. 신청 요건과 조정절차, 조정 성립 조건은 공식 안내를 확인해야 합니다.
c. 직접 수리비를 지급하거나 이사하기 전에 주의하세요
긴급한 피해 확산을 막기 위한 조치와 원인 조사, 본격적인 수리공사는 구분하는 것이 좋습니다. 임차인이 필요한 보존 비용을 지출한 경우에는 민법 제626조에 따른 비용상환 문제가 발생할 수 있지만, 모든 청소비나 임의 공사비가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
가능하다면 수리 내용과 비용 부담을 먼저 협의하고, 긴급성 때문에 불가피하게 지출했다면 그 경위와 영수증을 남기세요.
곰팡이가 심하다고 해서 월세 지급을 임의로 중단하거나 계약이 자동으로 종료되었다고 판단하는 것도 주의해야 합니다. 차임 감액·계약해지·손해배상 가능성은 하자의 정도와 법적 요건에 따라 별도로 판단해야 합니다.
또한 기존 집을 비우고 이사해야 하는 상황에서는 보증금 미반환과 대항력 유지 문제가 함께 생길 수 있으므로, 수리 분쟁과 이사·보증금 문제를 따로 확인해야 합니다.
곰팡이 재발 후 마지막 확인
- 여름 누수·겨울 결로·관리 문제·구조 문제 가운데 어떤 원인이 의심되는가?
- 사진과 발생 날짜를 같은 위치별로 기록했는가?
- 집주인에게 곰팡이와 수리 필요 사실을 알렸는가?
- 환기·습기 관리 내용과 전문 점검 결과를 구분했는가?
- 수리했다면 습기 원인이 실제로 해결되었는가?
- 도배비 공제 요구가 있다면 계약·원인·견적 근거를 확인했는가?
- 협의가 안 된다면 조정이나 다른 절차에 필요한 증거를 준비했는가?
곰팡이가 반복되면 세입자와 집주인이 서로 관리 책임을 주장하기 쉽습니다. 그러나 누구 책임인지부터 다투기보다 습기가 생기는 원인과 발생 경위를 확인하고 수리 요청을 기록하는 것이 먼저입니다.
특히 겨울철 결로는 생활 습관과 단열 상태가 함께 영향을 줄 수 있으므로 한 가지 이유만으로 결론을 내리지 마세요. 원인과 손상 범위가 정리되면 필요한 수리와 비용 부담, 보증금 공제 문제도 훨씬 구체적으로 논의할 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 10일 확인한 대한민국 민법과 관련 판례, 공식 기관 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 생활법률 정보입니다. 실제 수선의무와 원상회복·손해배상책임은 계약 내용, 하자 원인, 사용 상태, 통지 시점, 점검 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 곰팡이의 외관이나 발생 계절만으로 책임을 확정할 수는 없습니다.
참고자료 및 공식 확인 경로
- 국가법령정보센터, 민법 제623조 — 임대인의 의무
- 국가법령정보센터, 민법 제634조 — 임차인의 통지의무
- 국가법령정보센터, 민법 제654조 — 원상회복 규정 준용
- 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결 — 결로와 수선의무 판단
- 서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 — 결로·곰팡이와 통지의무
- 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 — 원상회복 범위의 개별 판단
- 미국 환경보호청, Why Is Mold Growing in My Home? — 습기와 곰팡이 발생 원인
- 미국 환경보호청, A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home — 결로·누수·습기 관리
- 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 — 유지·수선의무 관련 분쟁조정
공식 자료 확인일: 2026년 10월 10일. 민법 확인 시행일: 2026년 3월 17일. 해외 환경기관 자료는 곰팡이 발생·관리 설명에만 사용했으며 대한민국의 법적 책임 기준으로 사용하지 않았습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 곰팡이가 다시 생겼을 때 원인을 확인하고 필요한 수리와 비용 부담을 판단하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.
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